A crise decorrente das medidas adotadas no Brasil e no mundo visando a contenção do COVID-19 possui severas repercussões econômicas para as empresas, podendo resultar na impossibilidade de cumprir determinadas obrigações contratuais. Para o empresário, é imprescindível ter um bom diagnóstico da sua situação legal neste momento, para poder estabelecer estratégias de negociação de suas obrigações ou exigir seus direitos, inclusive no âmbito das relações locatícias.
Fato é que o cenário mundial atual ensejará alegações e discussões com base em argumentos de caso fortuito, força maior ou onerosidade excessiva de contratos em geral, pleiteando-se a sua rescisão, suspensão ou o reconhecimento de legítima justificativa de inadimplementos.
A regra geral é a de que os contratos devem ser cumpridos (pacta sunt servanda), estabelecendo-se um vínculo obrigatório entre as partes. Tem-se, por outro lado, que estas regras não são absolutas diante de situações excepcionais e restritas, preceituando o Código Civil brasileiro, no parágrafo único de seu artigo 420, que a liberdade de contratar será exercida em razão da função social dos contratos, sobrevindo a revisão contratual em caso de excepcionalidade. O artigo 421-A, na esteira da recente Lei da Liberdade Econômica, estabelece a presunção de paridade e simetria entre contratantes, permitindo a revisão de obrigações apenas de forma excepcional e limitada.
Não havendo regra específica a respeito da manutenção dos Contratos durante o período pandêmico do COVID-19, é possível que a jurisprudência reconheça, em muitos casos, a configuração do fato excepcional e imprevisível ensejador da revisão contratual com modificação equitativa (art. 421, par. único, art. 421-A e art. 479) ou da teoria da imprevisão para resolver contratos (art. 478, todos do Código Civil).
É neste cenário, das medidas restritivas de contenção da COVID-19, que se abre a possibilidade de, em determinados casos específicos, se verificar a real necessidade e possibilidade de um pleito de reequilíbrio ou suspensão de obrigações contratuais diversas, inclusive locatícias. Nesta área, por sinal, já há diversas negociações entre locadores e locatários em curso. Por exemplo, há recomendação da Abrasce (Associação Brasileira de Shopping Centers) para a suspensão temporários dos aluguéis dos lojistas durante o período de fechamento. Objetiva-se evitar a demissão e massa de funcionários. Também se diminuiu em 80% o valor das taxas de fundo de propaganda. Em outra situação, o locador é quem se encontrava em situação mais crítica, sendo que a atividade do locatário continua ativa, por ser considerada essencial. Neste caso, se estabeleceu outro modelo de negociação para se evitar a oneração excessiva do proprietário em razão da pandemia.
Para fins de negociação entre Locador e Locatário, faz-se imprescindível analisar as particularidades de cada caso concreto, tais como se a finalidade contratual da locação continua ou não ativa; se a atividade econômica foi ou não paralisada por ato governamental (atividades essenciais e não-essenciais); se ocorreu uma oneração excessiva para uma das partes, com concomitante vantagem extrema para a outra contratante; a confirmação da ausência de culpa da parte; a configuração do nexo causal com a impossibilidade de adimplemento, dentre outros elementos casuísticos. Perante o Poder Judiciário, além destes elementos, serão considerados também as consequências financeiras e sociais do cumprimento ou não das obrigações pelos contratantes.
Portanto, a crise do COVID-19, com a paralisação de atividades comerciais, tende a repercutir fortemente nos contratos empresariais, com ênfase nos contratos imobiliários. É importante ter-se o correto enquadramento legal de cada caso, viabilizando ao empresário a tomada de decisões eficientes e céleres quanto a eventuais medidas de reequilíbrio ou suspensão de obrigações contratuais. ([1])
[1] Este comunicado possui finalidade exclusivamente informativa, não consistindo em orientação legal, interpretação ou recomendação de qualquer natureza, devendo ser consultado uma assessoria jurídica especializada para cada caso concreto. Verifique sempre as alterações legislativas e jurisprudenciais.